Hak Atas Tanah
Oleh: Dr. Sutaryono[1]
Dalam
sepekan ini kita disuguhi polemik tentang adanya pemagaran wilayah perairan
laut di Kabupaten Tangerang, Banten melalui berbagai media. Lebih mengagetkan
lagi, Ketika kita ketahui bersama bahwa Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
BPN menyampaikan bahwa di atas wilayah tersebut terdapat 266 sertipikat hak atas
tanah yang berupa Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (HM) atas nama
korporasi dan perorangan. Pertanyaan publik yang perlu mendapatkan jawaban
adalah apa sih sebenarnya HGB?
Secara
normatif berdasarkan UUPA, HGB merupakan salah satu hak atas tanah yakni hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama
30 tahun. Selain HGB, di dalam UUPA disebutkan hak-hak atas tanah lain yang
meliputi: (a) hak milik; (b) hak guna-usaha; (c) hak guna-bangunan; (d) hak
pakai; (e) hak sewa; (f) hak membuka tanah; (g) hak memungut hasil hutan; (h)
hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut serta hak-hak yang
sifatnya sementara. Selain hak-hak atas tanah sebagaimana diatur dalam UUPA,
dikenal pula adanya Hak Pengelolaan (HPL). Berdasarkan Peraturan Pemerintah 18/2021
dinyatakan bahwa Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.
Terkait dengan HGB, berdasarkan PP 18/2021 dan Peraturan Menteri
ATR/Kepala BPN 18/2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas
Tanah, terdapat beberapa hal penting yang perlu dipahami bersama, yang meliputi
subjek hak, kegiatan usaha, jangka waktu dan ketentuan penguasaan fisik atas
tanah. Subjek hak yang dapat menguasai HGB adalah warga negara Indonesia maupun
badan hukum yang didirikan menurut hukum dan berkedudukan di Indonesia.
Pemegang HGB hanya diperbolehkan untuk penggunaan kegiatan usaha non
pertanian, seperti perumahan, perkantoran, industri, pergudangan, pertokoan, perhotelan,
rumah susun, pembangkit listrik, pelabuhan atau penggunaan lainnya yang
berwujud bangunan, beserta sarana pendukungnya.
HGB dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 3O (tiga puluh)
tahun, apabila telah habis jangka waktunya dapat diperpanjang dengan waktu
paling lama 20 (dua puluh) tahun. Apabila masa perpanjangan habis, dapat
diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
Disamping adanya persayaratan yang bersifat normatif sebagaimana diatur
melalui Permen ATR/Kepala BPN 18/2021, pemohon yang mengajukan HGB dari tanah
negara dipersyaratkan untuk membuat surat pernyataan penguasaan fisik bidang
tanah dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
(1) tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan dan statusnya merupakan
Tanah Negara; (2) tanah tersebut telah dikuasai secara fisik; (3) penguasaan
tanah dilakukan dengan iktikad baik; (4) perolehan tanah dibuat sesuai data
yang sebenarnya: (5) tidak terdapat keberatan dari pihak lain dan tidak dalam
sengketa: (6) tidak terdapat keberatan dari pihak kreditur dalam hal tanah
dijadikan/menjadi jaminan; (7). tanah tersebut bukan aset pemerintah atau aset
BUMN/BUMD; (8) berada di luar kawasan hutan; (9) kesanggupan melaksanakan CSR apabila
kegiatan usahanya dibidang sumberdaya alam; (10) bersedia untuk tidak menutup
bidang tanah akses publik dan/atau jalan air; (11) bersedia melepaskan tanah
untuk kepentingan umum; (12) bersedia mengelola, memelihara, dan mengawasi
serta mempertahankan fungsi konservasi.
Bagaimana dengan hak atas tanah di atas perairan? Berdasarkan regulasi
tersebut, Wilayah Perairan yang telah dimanfaatkan oleh pihak yang memenuhi
syarat dapat diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah sesuai dengan
ketentuan. Sebagai contoh adalah penguasaan atas tanah di atas perairan oleh
Masyarakat Suku Bajo. Adapun hak atas tanah untuk kegiatan usaha di Wilayah
Perairan diberikan setelah memperoleh persetujuan KKPRL atau konfirmasi KKPRL
dari kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kelautan
dan perikanan. Bagaimana dengan kasus HGB terkait dengan pagar laut di pesisir
dan perairan laut Kabupaten Tangerang? Saat ini sudah ditangani oleh
pihak-pihak yang mempunyai kewenangan.
